Usucapião extrajudicial em Maricá

Na usucapião extrajudicial, quem tem a posse pede o reconhecimento da propriedade direto no Registro de Imóveis, sem processo judicial. O tabelionato participa lavrando a ata notarial que comprova o tempo e a forma da posse.

O que é Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial é o procedimento realizado diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial, que permite a aquisição da propriedade de imóvel por quem o possui de forma mansa, pacífica e ininterrupta pelo tempo exigido em lei.

Introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015 (art. 216-A da Lei nº 6.015/73), este procedimento torna a regularização imobiliária sem processo judicial, quando não há conflito entre os interessados.

Requisitos para Usucapião em Cartório

Modalidades de Usucapião

1. Usucapião Extraordinária

Prazo: 15 anos de posse ininterrupta

Requisitos:

• Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos
• Não exige justo título nem boa-fé

Redução para 10 anos:

• Se o possuidor estabeleceu moradia habitual, ou
• Realizou obras ou serviços de caráter produtivo

2. Usucapião Ordinária

Prazo: 10 anos de posse ininterrupta

Requisitos:

• Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos
• Justo título (contrato de compra e venda, por exemplo)
• Boa-fé (acreditar ser dono legítimo)

Redução para 5 anos:

• Se o imóvel foi adquirido onerosamente
• Com base em registro cancelado posteriormente
• E estabeleceu moradia ou realizou investimentos de interesse social e econômico

3. Usucapião Especial Urbana

Prazo: 5 anos de posse ininterrupta

Requisitos:

• Imóvel urbano de até 250m²
• Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos
• Utilizado para moradia própria ou da família
• Possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural

4. Usucapião Especial Rural

Prazo: 5 anos de posse ininterrupta

Requisitos:

• Imóvel rural de até 50 hectares
• Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos
• Tornou a terra produtiva com seu trabalho
• Utilizado para moradia própria ou da família
• Possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural

5. Usucapião por Abandono do Lar (Familiar)

Prazo: 2 anos de posse ininterrupta

Requisitos:

• Imóvel urbano de até 250m²
• Posse direta e exclusiva por ex-cônjuge ou ex-companheiro
• Abandono do lar por mais de 2 anos
• Utilizado para moradia própria ou da família
• Possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel

Vantagens da Usucapião Extrajudicial

• Prazo: costuma ser menor que o da ação judicial, mas depende do Registro de Imóveis e das notificações exigidas
• Sem custas judiciais: pagam-se emolumentos do tabelionato e do Registro de Imóveis
• Procedimento administrativo: conduzido pelo Registro de Imóveis, com assistência de advogado
• Desjudicialização: Desafoga o Poder Judiciário
• Consensual: Quando há acordo entre interessados

Documentação Necessária

Do Interessado (Possuidor)

• RG, CPF e comprovante de residência
• Certidão de casamento ou nascimento
• Declaração de Imposto de Renda (últimos 3 anos)
• Certidão negativa de propriedade de imóveis

Do Imóvel

• Matrícula atualizada do Registro de Imóveis
• Planta e memorial descritivo do imóvel
• Certidão de IPTU atualizada
• Comprovantes de pagamento de IPTU (todo o período de posse)
• Contas de água, luz, telefone em nome do possuidor

Provas da Posse

• Justo título: contrato de compra e venda, compromisso, etc.
• Testemunhas: declarações de vizinhos e conhecidos
• Documentos: contas de consumo, correspondências
• Fotos: do imóvel ao longo dos anos
• Benfeitorias: notas fiscais, recibos de reformas

Certidões

• Certidão de ônus reais do imóvel
• Certidão de ações cíveis e criminais (Justiça Estadual e Federal)
• Certidão de feitos ajuizados (Justiça do Trabalho)
• Certidão negativa de tributos municipais

Procedimento da Usucapião Extrajudicial

1. Consulta e análise prévia: Advogado verifica viabilidade
2. Coleta de documentação: Reunião de todos os documentos necessários
3. Elaboração da planta: Levantamento topográfico do imóvel
4. Ata notarial: Tabelião atesta a posse (facultativo mas recomendado)
5. Petição inicial: Advogado protocola no Cartório de Registro de Imóveis
6. Notificações: Proprietário, confrontantes, Fazenda Pública são notificados
7. Publicação de edital: Chamamento público de interessados
8. Manifestações: Prazo para impugnações
9. Parecer do Ministério Público: MP opina sobre o pedido
10. Decisão do Oficial de Registro: Deferimento ou indeferimento
11. Registro: Lavratura da matrícula em nome do usucapiente

Notificação e Anuência de Interessados

Devem ser notificados e, preferencialmente, concordar com o pedido:

• Proprietário registral (ou seus herdeiros)
• Confrontantes (vizinhos que fazem divisa)
• Fazenda Pública (União, Estado e Município)
• Eventuais credores (se houver ônus no imóvel)

Papel do Advogado

A presença de advogado é obrigatória na usucapião extrajudicial.

Funções:

• Análise de viabilidade do pedido
• Elaboração da petição inicial
• Coleta e organização de provas
• Acompanhamento do procedimento
• Resposta a eventuais questionamentos

Prazo e Custos

Prazo

O procedimento costuma durar de 3 a 6 meses, podendo variar conforme a complexidade e a resposta dos interessados.

Custos

• Honorários advocatícios
• Emolumentos cartorários
• Levantamento topográfico (planta e memorial)
• Ata notarial (se aplicável)
• Publicação de editais
• Certidões diversas

Quando NÃO É Possível Usucapião Extrajudicial

Usucapião de Imóveis Públicos

NÃO É POSSÍVEL usucapir bens públicos, conforme art. 102 do Código Civil e Súmula 340 do STF.

Imóveis pertencentes à União, Estados, Municípios ou entidades públicas sãoimprescritíveis.

Diferenças entre Usucapião Judicial e Extrajudicial

Usucapião Judicial

• Tramita no Poder Judiciário
• Admite contestação e litígio
• Prazo médio: 3 a 5 anos (ou mais)
• Custas judiciais
• Sentença judicial

Usucapião Extrajudicial

• Tramita em Cartório de Registro de Imóveis
• Exige consenso (sem litígio)
• Prazo médio: 3 a 6 meses
• Sem custas judiciais
• Decisão do Oficial de Registro

Efeitos da Usucapião

Deferida a usucapião, o Oficial do Registro de Imóveis:

• Lavra nova matrícula em nome do usucapiente, ou
• Averba a aquisição na matrícula existente

O usucapiente passa a ser o proprietário pleno do imóvel, podendo vender, doar, hipotecar, etc.

Observações Importantes

• A contagem do prazo da posse é retroativa à data do ajuizamento
• É possível somar a posse de anteriores possuidores (acessio possessionis)
• Interrupções na posse podem invalidar o pedido
• Atos de mera tolerância não geram posse usucapível

Base Legal

Código Civil Brasileiro (arts. 1.238 a 1.244), Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos - art. 216-A), Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), Provimento CNJ nº 65/2017.